坪山区重点产业项目遴选管理办法（征求意见稿）

第一章总则
 
第一条 【目的和依据】 为进一步推动土地供给侧结构性改革，加快重点产业项目建设用地供应，推动产业转型升级，实现在构建推动经济高质量发展体制机制上走在全国前列，根据《深圳市人民政府关于延长工业及其他产业用地供应管理办法有效期的通知》（深府规〔2024〕1号）及其他有关法律法规及规章，结合我区实际，制定本办法。
第二条 【项目范围】 本办法所称重点产业项目，是指根据本办法遴选认定的符合我区产业政策、环境保护等要求，对我区经济和社会发展具有重大带动作用的产业项目。重点产业项目用地包括普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、物流用地（W0）和仓储用地（W1）。
第三条 【产业要求】 深圳市产业结构调整优化和产业导向目录中被列为禁止发展类和限制发展类的产业项目不得供地。
第四条 【供地方式】 重点产业项目用地可以采取招标、拍卖、“带产业项目”挂牌出让（租赁）或者先租后让方式供应，鼓励重点产业项目用地联合投标或竞买。    
第五条 【意向用地单位】 按重点产业项目申请用地的意向单位按下列方式，分别采用单独竞买、联合竞买和先租后让的供应方式：
（一）符合下列条件之一的可采用单独竞买、联合竞买和先租后让的供应方式。
1.《财富》杂志发布的“世界500强”、中国企业联合会与中国企业家协会联合发布的“中国500强”和“中国制造业企业500强”的总部或其设立的子公司；
2.在深圳市内无自有产业用地的上市企业（上市企业是指在上海证券交易所、深圳证券交易所、北京证券交易所以及在香港证券交易所、纽约证券交易所、纳斯达克证券交易所、伦敦证券交易所上市的企业）；
3.在深圳市内无自有产业用地的深圳市总部企业或其设立的子公司。深圳市总部企业需符合《深圳市推动总部经济高质量发展的实施意见》的通知（深发改规〔2023〕12号）的规定；
4.企业或其控股公司上年度主营业务收入不低于50亿元人民币，并能对行业龙头企业布局坪山区具有重大牵引作用；
5.在本行业中处于领先地位具有重大影响力或者品牌具有重大国际影响力；
6.对我区重点发展领域（包括智能网联汽车产业、半导体与集成电路产业、高端医疗器产业、生物医药产业、新能源产业、智能终端产业、细胞与基因产业、低空经济与空天产业、文化体育旅游产业、生产性服务业、生活性服务业等）具有填补空白和完善产业链作用或者核心技术专利处于国内外领先地位；    
7.市、区政府同意开展遴选的其他项目。
（二）符合下列条件之一的可采用联合竞买和先租后让的供应方式。
1.工信部认定的制造业“单项冠军”示范企业；
2.工信部认定的专精特新“小巨人”企业；
3.国家技术创新示范企业、国家制造业创新中心企业；
4.上市公司在资本市场募投的产业项目；
5.在深圳市内无自有产业用地，达到主板、北交所、创业板和科创板之一的发行上市条件，且已在证监机构完成上市辅导备案的企业；
6.近两年入选福布斯或胡润榜榜单，及经国家、省、市行政部门认定且属于我区重点发展领域的独角兽企业或瞪羚企业；
7.深圳市认定的杰出人才、领军人才、孔雀人才、孔雀团队作为主要发起人（人才个人或孔雀团队持股比例不低于51%）并属于我区重点发展领域，且上年度产值或营业收入不低于1亿元的企业；
8.获得知名创业投资机构（清科集团发布的中国股权投资年度排行榜VC、PE排名前20强）投资且已完成C轮以上（含C轮）融资，累计融资金额不少于5亿元人民币，并属于我区重点发展领域的企业。    
 
第二章组织机构与职责
 
第六条 【组织机构】 区政府成立重点产业项目遴选小组，由区长担任组长，常务副区长及分管发展改革、财政、规划和自然资源及相关产业工作的区领导担任副组长，成员单位由发展和改革局、科技创新局、工业和信息化局、司法局、财政局、水务局、城市更新和土地整备局、规划土地监察局、投资推广服务署、交通轨道管理中心、市规划和自然资源局坪山管理局、市生态环境局坪山管理局组成。
重点产业项目遴选小组负责对辖区内重点产业项目进行遴选，审定遴选方案、产业发展监管协议、土地供应方案和土地使用权出让公告中的竞买申请人资格条件。
第七条 【工作职责】 各成员单位分工合作，各司其职，负责落实重点产业项目遴选小组的议定事项。
发展和改革局、科技创新局、工业和信息化局分别对其负责的产业领域，就是否符合我区产业发展导向、产业准入条件等进行审查并提出意见。对产业分类不明确的项目，由三个单位一并审查并提出意见。
司法局负责就遴选过程是否符合相关法律法规提出意见；协助投资推广服务署对用地单位违反产业发展监管协议约定事项提供法律支持。
财政局负责对遴选方案中项目未来产出效率等提出意见。    
水务局负责对项目排水管网配套等提出意见。
城市更新和土地整备局牵头组织实施拟供应地块涉及的未完善征转地手续地块的土地整备工作，根据土地情况会同相关单位落实土地清理、征转及房屋征收，确保拟供应地块补偿关系落实到位。
规划土地监察局负责对拟供应地块内的土地违法和规划违法行为依法予以查处。
投资推广服务署负责对申请重点产业项目的意向用地单位提交的相关材料进行初审和实地调研，编制项目考察报告，形成重点产业项目意向库；负责草拟遴选方案，拟定竞买申请人产业准入条件；起草产业发展监管协议，并根据区政府授权与用地单位签订产业发展监管协议；定期对用地单位的履约情况进行核查并形成履约核查报告；核查用地单位的违约情况，负责开展用地单位追责等相关工作。
交通轨道管理中心负责做好拟供应地块周边市政道路前期和建设工作计划及相关工作；协调提供拟供应地块及周边轨道建设最新进展情况。
市规划和自然资源局坪山管理局就重点产业项目的用地规模、用地功能、建设规模、土地供应方式、期限、权利限制等与投资推广服务署会商并拟订土地供应方案；负责核查拟供应地块占用林地及农用地情况，并结合年度土地供应计划预留林地使用指标和农用地转用的新增建设用地指标，做好相关审批工作；负责核实意向用地企业在全市范围内的用地情况；负责组织产业用地供应工作、签订土地供应合同，并对土地供应合同落实情况进行相应批后监管工作；负责土地供应合同履约过程中涉及到的用地收回工作。    
市生态环境局坪山管理局负责对项目的环保事项包括污染物排放量、污染防治及其他环境影响提出意见。
第八条 【受理部门】 投资推广服务署负责受理企业提出的申请，组织召开重点产业项目遴选会议。
第九条 【项目认定】 经重点产业项目遴选小组会议审定并经公示无异议或异议处理完成的项目，或经市政府确定后交由区政府组织开展土地供应工作的项目，认定为坪山区重点产业项目。
第十条 【产业项目类型及要求】 重点产业项目的产业类型及要求由投资推广服务署提出，并经重点产业项目遴选小组会议审议确定。重点产业项目的产业类型及要求，包含产业类型、生产技术、产业标准、产品品质，以及投产时间、投资强度、产出效率、节能环保等。
第十一条 【竞买资格条件】 重点产业项目竞买资格条件由投资推广服务署按照经审定的遴选方案设置。
第十二条 【监管协议】 投资推广服务署根据区政府授权与用地单位签订产业发展监管协议，产业发展监管协议中的产业准入条件、投资强度、产出效率、节能环保、权利限制等内容按照经审定并公示的遴选方案予以确定。
 
第三章 重点产业项目的申报与遴选
     
第十三条 【申报资料】 申请重点产业项目认定的企业，应提交下列材料：
（一）申请列入坪山区重点产业项目的申请报告（原件）；
（二）项目可行性研究报告（原件）；
（三）深圳市坪山区产业用地项目申报表（原件）；
（四）董事会决议/执行董事决议（原件）；
（五）营业执照副本（验原件交复印件）；
（六）法定代表人身份证明（验原件交复印件）、授权委托书（原件）；
（七）企业近三年来经审计的财务报告、纳税证明（验原件交复印件）；
（八）银行资信证明（验原件交复印件）；
（九）符合本办法第五条规定的佐证材料（验原件交复印件）；
第十四条 【遴选流程及遴选方案有效期】
（一）项目洽谈和考察：投资推广服务署洽谈有投资意向的企业，对其中符合供地要求的项目，告知企业提交用地申报材料，安排对项目进行实地考察，并结合用地申报材料形成项目考察报告；投资推广服务署组织专家对项目进行评审。
（二）投资推广服务署业务会议：投资推广服务署依据本办法、产业导向目录和建设用地控制标准等相关文件对项目用地申请进行审议，结合项目考察报告意见、专家评审意见、主管单位意见、联合竞买协议（如有），将符合要求的项目列入重点产业项目意向库。    
（三）投资推广服务署与市规划和自然资源局坪山管理局业务联席会议：结合坪山区城市建设与土地利用年度实施计划，投资推广服务署与市规划和自然资源局坪山管理局召开业务联席会议，对重点产业项目意向库中的项目初步确定重点产业项目及意向用地单位、产业准入条件、用地规模、用地功能、建设规模、土地供应方案、期限、权利限制等。
（四）征求意见：投资推广服务署根据与市规划和自然资源局坪山管理局的业务联席会议的议定内容，起草遴选方案和产业发展监管协议，并征求相关单位意见，相关单位依据自身职责提出意见。
（五）重点产业项目遴选小组会议：投资推广服务署适时提请重点产业项目遴选小组召开会议，审定已完成征求意见的重点产业项目遴选方案和产业发展监管协议。
（六）项目备案：投资推广服务署将确定的重点产业项目遴选方案（含竞买资格条件）及产业发展监管协议一并报市发展改革、规划和自然资源及相关产业主管部门备案。在申请备案后10个工作日内未收到对备案项目异议意见的，视为备案完成；备案期间有异议的，由区政府报市重点产业项目遴选小组办公室提交市重点产业项目遴选小组审议。
（七）遴选方案公示：投资推广服务署将备案无异议或备案有异议但经市重点产业项目遴选小组审议通过的遴选方案在深圳特区报等媒体及深圳政府在线、坪山区人民政府等网站公示，公示期不得少于5个工作日。    
（八）公示期间的异议处理：投资推广服务署负责对遴选方案公示期间的反馈意见进行收集处理，并对处理结果进行公示，如有重大变更应按程序重新组织遴选。
（九）遴选方案有效期1年，自公示结束之日起算。
第十五条 【资格审查依据】 经公示确定的遴选方案及产业发展监管协议应作为重点产业项目用地的竞买资格条件以及进行资格审查的依据。
第十六条 【土地供应】 市规划和自然资源局坪山管理局根据《深圳市人民政府关于延长工业及其他产业用地供应管理办法有效期的通知》（深府规〔2024〕1号）的有关规定，负责组织实施重点产业项目的用地供应工作。
第十七条 【适用政策】 经认定的坪山区重点产业项目，适用《深圳市人民政府关于延长工业及其他产业用地供应管理办法有效期的通知》（深府规〔2024〕1号）中关于重点产业项目的相关政策。
 
第四章 附则
 
第十九条 【其他】 本办法自202X年XX月XX日起施行，有效期至20XX年XX月XX日。
 
附件:1.坪山区重点产业项目用地先租赁后转出让实施细则    
     2.坪山区重点产业项目联合申请产业用地实施细则
  
 
附件1
 
坪山区重点产业项目用地先租赁后转出让
实施细则
（征求意见稿）
 
第一章总则
 
  第一条 【政策依据】 为进一步完善差别化土地供应制度，促进土地节约集约、高效合理利用，有效降低企业用地成本，切实服务实体经济发展，根据《深圳市人民政府关于延长工业及其他产业用地供应管理办法有效期的通知》（深府规〔2024〕1号，以下简称《管理办法》）、《坪山区重点产业项目遴选管理办法》（以下简称《遴选办法》）等规定，结合本区实际，制定本细则。
第二条 【定义解释】 本细则所称先租赁后转出让，是指区政府供应产业用地时设定一定的条件，先行以租赁方式向企业供应土地，企业在租赁期间开发、利用、经营土地达到约定条件后，可申请将租赁土地转为协议出让的土地供应方式。    
 
第二章 条件及租期
 
第三条 【租赁条件】 承租人应按照《遴选办法》通过重点产业项目遴选。
第四条 【转出让条件】 承租人申请将租赁土地转为协议出让须达到该项目产业发展监管协议中的具体要求。
第五条 【续租及退租条件】 首次租赁期届满未达到约定转出让条件，但达到约定续租条件的，可申请办理续租，续租年限为5年，仅续租1次；在续租期届满仍未达到约定转出让条件的，应当按相关规定办理土地退出手续。
首次租赁期届满未达到约定转出让条件，且未达到约定续租条件的，应当按相关规定办理土地退出手续。
第六条 【租赁期限】 首次租赁期限不少于5年，出让年限与已租赁年限之和不超过30年。
 
第三章 实施流程    
 
 第七条 【约定具体条件】 项目遴选方案和产业发展监管协议中应加入先租赁后转出让的条件、续租条件、达到约定条件期限、履约核查方式及期限等。 其中，以符合《遴选办法》第五条第（二）款第5项条件进行供地的项目，在首次租赁期和续租期（如有）内企业成功上市作为租赁土地转为协议出让的基本条件。
第八条 【用地供应及产业监管】 市规划和自然资源局坪山管理局按程序组织用地供应工作，与承租人签订国有建设用地使用权租赁合同。投资推广服务署与承租人签订产业发展监管协议，承租人按合同约定开发、利用与经营土地。
  第九条 【按期考核】 首次租赁期和续租期（如有）届满前6个月，承租人应当向区政府提出履约核查申请，投资推广服务署会同相关部门，按照产业发展监管协议对承租人产出效率等约定事项进行核查，形成履约核查报告，并提请重点产业项目遴选小组审议。履约核查报告应包含企业履约情况及先租赁后转出让、续租和退租意见等内容。
第十条 【土地转出让】 首次租赁期和续租期（如有）届满前已达到约定转出让条件的，除因公共利益需要外，承租土地转出让申请应当予以批准，以协议方式出让建设用地使用权。    
第十一条 【达到转出让条件的土地续租】 首次租赁期和续租期（如有）届满前已达到约定转出让条件的，承租人可以向区政府提出续租申请，土地续租申请应当予以批准，并重新签订国有建设用地使用权租赁合同。批准续期的，租赁年限（含首次租赁年限及续租年限）不超过20年，自首次租赁合同签订之日起算。续期租金以同意续签国有建设用地使用权租赁合同的时点重新评估，但其涨跌幅度不得超过首次签订国有建设用地使用权租赁合同约定的租金标准的20%。
先租后让的重点产业项目用地，其承租人应当在首次签订国有建设用地使用权租赁合同之日起10年内且在租赁合同有效期内申请转出让；如未在规定期限内申请或申请未予批准的，只能续租，租金标准按前款执行。
20年租期到期后，承租人申请续租并经批准的，应重新签订国有建设用地使用权租赁合同。租金以届时区政府批准建设用地租赁方案的时点重新评估。
第十二条 【土地退出】承租人主动放弃土地租赁权和使用权，首次租赁期届满后未达到约定的转出让条件和续租条件，或续租期届满后承租人依然未达到约定的转协议出让条件的，应当按相关规定办理土地退出手续。地上建（构）筑物补偿方式依据《管理办法》执行；建（构）筑物符合政策性产业用房条件的，可作为区内政策性产业用房进行管理和使用。    
 
  第四章 附则
 
第十三条 【地价、登记和转让】 先租赁后转出让的重点产业项目用地，出让底价、产业发展导向修正系数、产权、转让、抵押、回收等事宜，依据《管理办法》执行。
附件2
 
坪山区重点产业项目联合申请产业用地
实施细则
（征求意见稿）
 
第一章 总则
 
  第一条 【政策依据】 为营造更优质的营商环境，提高产业用地节约集约利用水平，满足更多优质产业项目的空间需求，根据《深圳市人民政府关于延长工业及其他产业用地供应管理办法有效期的通知》（深府规〔2024〕1号，以下简称《管理办法》）和《坪山区重点产业项目遴选管理办法》（以下简称《遴选办法》），结合本区实际，制定本细则。    
第二条 【定义解释】 本细则所称联合申请产业用地，是指两家或两家以上意向竞买企业联合申请并竞得一宗产业用地，企业联合申请产业用地以“自愿协商、行业集聚、土地利用最大化”为原则。
 
第二章 联合体的组建
 
  第三条 【联合体的构成】 两家或两家以上意向竞买企业组成联合体，作为竞买主体参与土地竞买，并进行合作建设。各意向竞买企业联合竞得土地后，并列作为产业用地受让方签订土地出让合同，分别与投资推广服务署签订产业发展监管协议并接受监管。
  第四条 【联合竞买协议】 意向竞买企业向投资推广服务署提交联合竞买协议，协议中应明确约定联合体各成员的权利与义务、产出效率、出资比例、建筑物产权分配、项目建设职责、违约责任、退出机制等内容。联合竞买协议需经重点产业项目遴选小组会议审定。    
  第五条 【资金处理方式】 意向竞买企业共同选择一家商业银行设立共管账户，用于合作项目的资金管理。共管账户的设立、使用、管理、支配、违约责任等由各方另行签订资金共管账户管理协议进行确定。
第六条 【资格条件】 每家意向竞买企业均需符合《遴选办法》的相关要求，并通过重点产业项目遴选。
 
第三章 项目建设及责任
 
第七条 【建设及责任】 由联合体各合作方协商自建或协商选择代建公司推进后续建设工作，所选代建公司可选区内有资质的国有企业或社会专业建设公司，并报投资推广服务署备案。各竞得人严格按照经联合竞买协议中约定的工作流程、时间节点等履行各项义务，联合体内全部竞得人作为并列的土地使用权受让方，共同承担所出让土地的各项责任。
 
第四章 退出机制
 
  第八条 【遴选期退出】 在遴选阶段有联合体成员单位退出的，由重点产业项目遴选小组按程序重新遴选符合条件的意向竞买企业进行替补。已报市相关产业部门备案无异议并公示的遴选方案，变更联合体成员单位后，应当按程序重新备案和公示。经市重点产业项目遴选小组审定的遴选方案、产业发展监管协议及竞买资格条件未经市重点产业项目遴选小组批准不得变更。    
第九条 【公告挂牌期退出】 在土地使用权公告和挂牌阶段，若有联合体成员单位退出，则终止该用地出让。
第十条 【建设期退出】 土地成交后至项目竣工验收前，联合体成员因自身原因终止该项目投资建设、并申请退出，报经区政府批准的，区政府可以指定区级行政机关、事业单位或委托区属国企按照剩余年期土地出让价款进行回购；地上建（构）筑物及其附属设施按照建造成本折旧后对退出企业进行补偿，退出单位所占份额的地上建（构）筑物及其附属设施收归区政府所有，区政府保留处置权利。对符合政策性产业用房条件的，作为区内政策性产业用房进行管理和使用。报经区政府未获得批准的，退出企业应继续履行土地供应方案；拒不履行的，区政府依照土地出让合同和产业发展监管协议的约定处置。
第十一条 【强制退出】 因全部或部分联合体成员违反土地出让合同或履约考核未通过等情形导致政府部门收回全部或部分土地的，按照土地使用权出让合同和产业监管协议办理。仅收回部分联合体成员所拥有的土地使用权和地上建（构）筑物及其附属设施的，全体联合体成员均应配合办理土地使用权出让合同、国有土地使用权登记变更手续，并移交该部分的地上建（构）筑物及其附属设施；已办理地上建（构）筑物及其附属设施不动产登记的，还应配合办理相应地上建（构）筑物及其附属设施的产权变更登记。
联合体成员因人民法院强制执行而拍卖或者变卖土地使用权的，次受让人应当承接原建设用地使用权出让合同及产业监管协议规定的受让人责任及义务。原国有建设用地使用权出让合同约定的土地使用条件不变。人民法院强制执行又无符合条件的次受让人的，区政府有权以土地使用权和地上建（构）筑物及其附属设施的成本价减折旧后的价格优先回购。    
按照联合竞买协议、产业监管协议、土地使用权出让合同的约定及相关法律法规的规定，针对用地竞得人的具体违约行为，区政府有权责令用地竞得人改正并承担违约责任，直至解除土地使用权出让合同、无偿收回土地。
 
第五章 附则
 
第十二条 【地价、登记和转让】 联合申请的产业项目用地，出让底价、产业发展导向修正系数、产权登记、转让、抵押等事宜，依据《管理办法》执行。
第十三条 【调解机制】 各联合体成员须严格按照联合竞买协议中约定的工作流程、时间节点等履行各项义务。因联合体成员间意见不一致的，联合体成员应及时共同报区投资推广服务署进行调解，并优先服从投资推广服务署的调解方案；因各联合体成员意见不一致导致未按时履约的，视为各联合体成员共同违约。