深圳前海深港现代服务业合作区创新型产业用房管理办法（修订征求意见稿）

第一章 总  则
第一条 为打造国际一流营商环境，规范前海深港现代服务业合作区（以下简称前海合作区）创新型产业用房管理，根据《深圳经济特区前海深港现代服务业合作区条例》《深圳市前海深港现代服务业合作区管理局办法》（市政府令第360号）和《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》（深府办规〔2021〕1号）等规定，结合前海合作区实际，制定本办法。
          
第二条 本办法所称创新型产业用房，是指为满足创新型企业和机构的空间需求，由前海管理局主导并按本办法出租或出售的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。    
本办法适用于前海管理局纳入深圳市产业用地用房供需服务平台（以下简称供需服务平台）的创新型产业用房的配置及其监督管理。
          
第三条 创新型产业用房的配置应当突出深化深港合作，坚持科学合理、节约集约、高效利用的原则，强化产业集聚。
          
第二章 筹集与管理
第四条 前海管理局统筹创新型产业用房管理工作，审定创新型产业用房的规划建设、购置、租赁、准入、管理、优惠政策、调剂退出等事项，研究解决创新型产业用房相关政策落实过程中的重大问题，监督检查创新型产业用房工作落实情况。
          
第五条 创新型产业用房通过以下方式筹集：
（一）前海管理局投资建设、购买或统租；
（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权，建成后按一定比例移交给前海管理局；
（三）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建返还给前海管理局；
（四）经前海管理局认可的其他筹集方式。
          
第六条创新型产业用房原则上采用出租方式进行配置，确有必要出售的，经前海管理局批准，与申请人签订产业发展监管协议后按程序出售。    
          
第七条 前海管理局可以委托局属企业及其全资子公司负责前海合作区创新型产业用房的日常运营管理（以下简称日常运营管理机构）。
          
第三章 配租条件及配租标准
第八条 申请配租创新型产业用房的申请人应当同时符合以下条件：
（一）原则上在前海合作区实际经营（承诺在前海合作区实际经营的，应当在承诺期限内满足实际经营要求），或者在前海合作区开展经营活动且对深港合作、现代服务业发展具有重大促进作用；
（二）主营业务符合前海合作区产业发展方向；
（三）诚信经营，申请时未被列入严重失信名单；
（四）不属于房地产开发企业。
本办法所称申请人包括法人（含分支机构）及非法人组织。
          
第九条 创新型产业用房的租金价格，参考市（区）房屋租赁主管部门发布的同片区同档次房屋租金参考价格，或者由前海管理局委托专业机构评估的市场价格为基准确定（参考价格和市场评估价以下统称评估价）。
              
第十条 前海管理局根据前海产业发展导向，在评估价基础上分类制定租金折扣标准及面积配置标准，租金折扣标准及面积配置标准应当与申请人对前海的贡献相匹配。
面积配置标准由前海管理局参考申请人所属行业类别、资产规模、销售规模、纳税额、人员规模、研发投入、自主知识产权情况等经营发展状况，产出强度、纳税强度等项目基本要求，能耗、环境保护、安全生产等要求，使用建筑面积标准或核定依据，机构在我市已有产业用地用房情况，并结合前海管理局待分配创新型产业用房建筑面积情况综合确定。
          
第十一条 营利性机构申请配租创新型产业用房，按照如下规定确定租金折扣标准：
（一）从事现代金融、商贸物流、信息服务、科技服务、文化创意、商务服务、公共服务、现代海洋、高新技术及先进制造等重点产业领域的机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的70%。
（二）符合本条第一项规定，且符合下列条件之一的机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的60%：
1.在上海证券交易所、深圳证券交易所、北京证券交易所或者香港、纽约、伦敦、东京、新加坡、纳斯达克等境外证券交易所（不含小额资本市场和柜台交易）上市的企业（以下简称上市企业）及其持股超过50%或者实际控制的一级子公司；    
2.国家级专精特新“小巨人”企业，国家制造业单项冠军企业，中国制造业500强企业；
3.独角兽企业、细分领域的头部企业（含国际独角兽企业、国际细分领域头部企业在中国内地区域内唯一分支机构）；
4.上年度产值（营业收入）超过2500万元（批发类5亿元）的机构或者产值（营业收入）1250万元以上的文化创意、专业服务业机构；
（三）符合下列条件之一的机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的50%：
1.世界500强企业、中国500强企业及其持股超过50%或者实际控制的一级子公司，或者深圳市总部企业、前海总部企业；
2.符合本条第一项规定，且上年度产值（营业收入）超过5000万元（批发类10亿元）的机构或者产值（营业收入）2500万元以上的文化创意、专业服务业机构；
（四）符合本条第一项规定，且上年度产值（营业收入）超过5亿元（批发类25亿元）的机构或者产值（营业收入）2.5亿元以上的文化创意、专业服务业机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的40%；
（五）符合本条第一项规定，且上年度产值（营业收入）超过10亿元（批发类50亿元）的机构，或者产值（营业收入）5亿元以上的文化创意、专业服务业机构，或者由财政部直接参与出资的国家级公司制基金，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的30%。    
          
第十二条 非营利性机构申请配租创新型产业用房，按照如下规定确定租金折扣标准：
（一）获评国家级5A、省级5A、市级5A资质，或者国家级4A、省级4A、市级4A资质，且符合前海产业发展要求的非营利性机构，申请配租创新型产业用房的租金价格分别为评估价的30%、40%；
（二）与前海管理局签订战略合作框架协议的非营利性机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的30%；
（三）境外非营利性机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的30%；
（四）其他从事现代金融、商贸物流、信息服务、科技服务、文化创意、商务服务、公共服务、现代海洋、高新技术及先进制造等重点产业领域的非营利性机构，申请配租创新型产业用房的租金价格为评估价的50%。
          
第十三条 符合本办法第十一条规定的申请人为港资机构的，申请配租创新型产业用房的租金折扣标准，可在规定租金折扣标准的基础上下浮10%，但租金折扣标准最低不得少于评估价的30%。
          
第十四条 申请人经发展符合享受更高租金折扣标准的，申请人可以申请对应折扣，经前海管理局审查通过的，租金折扣自审查通过后的次月开始实施。    
申请人为一年内新设立机构，通过书面方式承诺在一年内达到本办法第十一条、第十二条规定的条件的，可以根据前述规定享受对应租金折扣标准。通过本款规定享受租金折扣的，应当在产业发展监管协议或者租赁合同中约定承诺条件相应的违约责任。
          
第十五条 前海管理局可以根据前海产业发展需要及各产业特点，另行制定配租细则按照以下租金折扣标准向申请人配租：
（一）营利性机构：在评估价的30% - 70%范围内分级确定租金折扣标准；
（二）非营利性机构：在评估价的30% - 50%范围内分级确定租金折扣标准。
          
第十六条 创新型产业用房分配应当进行遴选。前海管理局对非营利性机构根据产业导向、机构资质等进行综合遴选；对营利性机构根据产业发展、经营规模、单位产出量等进行综合遴选。除上述遴选因素外，还应当综合考虑以下情形：
（一）申请人具有国家战略性或者属于深港合作、国际合作领域的优先配置；
（二）申请人在所在行业的影响力大、拥有高价值自主知识产权的优先配置；    
（三）同等条件下，申请人为港、澳、台资机构的优先配置。
          
第十七条 创新型产业用房的首次租赁期限不少于1年，最长不超过5年。
续租创新型产业用房的，申请人应当在合同期满前6个月内申请续租，续租次数原则上不超过2次。
          
第十八条 对首次申请配租创新型产业用房的申请人，可以设定装修免租期。租赁面积不超过2000平方米的，设定3个月装修免租期；租赁面积超过2000平方米的，装修免租期最长不超过6个月。
          
第十九条 创新型产业用房仅限申请人自用，不得擅自转租、分租，也不得擅自改变原使用功能。经前海管理局同意，申请人可以安排其分公司，持股比例超过50%的一级、二级子公司，同一实际控制人的企业（以下统称关联企业）共同使用承租的创新型产业用房。
申请人与使用创新型产业用房的关联企业关联关系终止的，申请人应当自关联关系终止之日起15个工作日内书面告知前海管理局。
          
第二十条 前海管理局可根据实际工作需要决定是否与申请人签订产业发展监管协议；未签订产业发展监管协议的，应当在租赁合同中约定产业监管及其违约责任相关条款。    
产业发展监管协议的内容应当包括但不限于产业准入条件、产出效率、企业贡献、节能环保、退出机制、违约责任、转租转售限制、履行情况核查等相关条款。
          
第二十一条 对前海合作区深港合作、经济发展、制度创新、现代服务业发展、科技发展体制机制创新具有重大意义的申请人，如确有必要突破配租流程、条件、面积、租金价格标准及免租期等，由前海管理局按“定向引进”方式审定。定向引进的项目应当通过供需服务平台受理。
          
第四章 申请材料及业务流程
第二十二条 申请人申请配租创新型产业用房的材料由前海管理局根据本办法确定，在配租公告中列明。申请人应当对申报材料的真实性和合法性负责。
          
第二十三条 前海管理局负责制定配租公告，在供需服务平台对外公开发布。配租公告发布期限不少于10个工作日。
配租公告内容包括：拟配租的创新型产业用房情况、配租条件、申请材料及期限、租赁合同的主要内容、租金价格折扣标准等。
          
第二十四条 申请人申请配租创新型产业用房的标准业务流程为：    
（一）申请。申请人按照配租公告要求提交申请材料。
（二）资质审查。日常运营管理机构应在配租公告截止后10个工作日内完成资质审查。
（三）遴选。前海管理局进行遴选形成创新型产业用房意向配租结果。
（四）公示。除涉密等特殊情形外，创新型产业用房意向配租结果应当向社会公示3个工作日。对意向配租结果有异议的，应当在公示期内以书面形式向前海管理局提出，前海管理局在10个工作日内对异议进行调查核实并答复。如异议成立，前海管理局对意向配租结果重新进行公示。
（五）公布结果。公示无异议或者异议经妥善处理的，前海管理局作出创新型产业用房配租决定并在供需服务平台向社会公布配租结果。
（六）签订租赁合同。申请人应当在配租决定公布之日起20个工作日内，与日常运营管理机构签订租赁合同。如因特殊情况无法及时签订租赁合同的，经前海管理局同意后，可以适当延长期限，但最长不得超过6个月。
          
第二十五条 租赁合同内容包括：创新型产业用房基本情况、租赁面积、租金价格（租金价格折扣标准）、租赁期限、装修免租期、相关费用承担、产业监管、续租条款、违约责任、争议解决条款等。
              
第五章 配租后监管
第二十六条 前海管理局应当充分运用信息化手段，确保创新型产业用房配租后的管理规范、科学高效、公开透明。
          
第二十七条 日常运营管理机构负责对配租后的创新型产业用房进行监督管理，依法处理违法或者违约行为。申请人存在以下情形之一的，可以解除租赁合同：
（一）提供虚假陈述或者伪造有关证明材料申请创新型产业用房；
（二）违法违规经营或者利用创新型产业用房从事违法活动；
（三）擅自转租、分租创新型产业用房，改变原建筑结构或者使用功能，拖欠费用经通知后在30个自然日内仍未整改；
（四）发生严重安全事故；
（五）不在前海合作区实际经营，经通知后在30个自然日内仍未整改；
（六）未达到承诺事项或者经核查不符合配租条件的。
申请人无正当理由逾期未签订租赁合同或者签订租赁合同时出现本条第一款第六项情形的，可以不予签订租赁合同。
          
第二十八条 已配租的创新型产业用房的相关费用，自创新型产业用房交付之日起由申请人承担。免租期内除租金外其他与使用相关的费用也应当由申请人承担。    
          
第二十九条 申请人应当签订安全生产责任书。已配租的创新型产业用房由申请人负责消防和生产安全，并接受相关部门的监督管理。
          
第三十条 申请人需要对已配租创新型产业用房进行装修的，按有关规定办理。装修过程中，申请人不得擅自对已配租的创新型产业用房建筑结构进行改造，不得损害建筑安全。
          
第三十一条 申请人应当积极落实创新型产业用房各项管理制度，依法履行统计数据申报义务，配合前海管理局做好统计工作。
          
第三十二条 申请人因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或者变更租赁地址的，可以向日常运营管理机构提出换租或者扩租申请，经前海管理局审查符合条件的，可以换租或者扩租，其结果应当通过供需服务平台向社会公布。
申请人因自身原因需减小租赁规模或者提前退租的，可以向日常运营管理机构提出减租或者提前退租申请，经前海管理局审查符合条件的，可以减租或者提前退租。
因公共利益、不可抗力或政策调整，经前海管理局同意，日常运营管理机构可提前解除租赁合同，要求申请人在3个月内搬离。    
          
第三十三条 相关职能部门及工作人员在工作中玩忽职守、滥用职权，不履行或者不正确履行本办法规定的各项职责，或者利用职务便利谋取不正当利益的，依法依规给予党纪政务处分；涉嫌职务犯罪的，依法移交监察机关处理。
          
第六章 附  则
第三十四条 对主动承担前海战略职责、配合前海管理局引进申请人入驻局属企业物业空间的，局属企业可以参照本办法给予申请人租金优惠。
          
第三十五条 在前海合作区有偿供应的土地上配套建设和由前海管理局投资建设，属于前海管理局资产且未纳入供需服务平台的商业、公寓、停车位、社区配套及公共服务用房及设施等物业，经前海管理局研究，用于产业扶持的，可以参照本办法执行。
其他不符合创新型产业用房条件的政府物业，其招租方式、审批权限、出租程序管理等有关事项按照深圳市相关规定执行。
          
第三十六条 创新型产业用房临时使用的，由前海管理局审定，可以适当简化程序。临时使用时长不得超过6个月，不得续租，不得通过支解方式变相长期使用创新型产业用房。    
          
第三十七条 本办法下列用语的含义：
（一）“前海合作区”，是指中共中央、国务院印发的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》确定的区域。
（二）“专业服务业”，是指建筑及相关工程领域服务、财税服务、人力资源服务、咨询服务等专业服务。
（三）“港资机构”，是指香港投资者持股25%以上在前海合作区注册的企业。香港投资者是指在中国香港特别行政区依法注册或登记设立并从事实质性商业经营的法人机构、香港居民。香港居民是指中国香港特别行政区永久性居民、赴香港定居的内地居民（已注销内地户籍）。通过收购或兼并的方式取得前述规定香港法人机构50%以上股权满一年以上的，该被收购或兼并的机构属于符合前述规定的香港投资者。
“实质性商业经营”是指符合下列标准的经营：
1.根据香港《公司条例》或其他有关条例注册或登记，并且取得有效商业登记证、开展该经营业务的牌照或许可（如香港法例有规定）；
2.在香港注册或登记设立并且从事实质性商业经营1年以上（含1年）；
3.在香港从事实质性商业经营期间依法缴纳利得税；
4.在香港拥有或租用业务场所从事实质性商业经营；    
5.雇用在香港居留不受限制的居民或持单程证在香港定居的内地人士。
澳、台资机构认定及扶持标准参照港资机构执行。
（四）“单位产出量”是指机构上一年度营业收入与机构创新型产业用房申请面积之间的比例。
（五）“非营利性机构”，包括但不限于慈善组织、志愿服务组织、行业协会商会、行业组织、研究机构、服务机构、创新载体、联合会、产业联盟、合作平台、基地等（党政机关和事业单位除外）;“境外非营利性机构”包括但不限于国际组织，国际性社会团体，外国政府驻华机构，外国商会，港澳政府驻内地机构，境外非政府组织，境外行业组织等在前海设立的总部机构、代表机构、办事机构，境外高校、科研机构在前海设立的分支机构等；“党政机关和事业单位”包括党的机关、人大机关、行政机关、政协机关、监察机关、审判机关、检察机关，工会、共青团、妇联等人民团体和参照公务员法管理的事业单位。
（六）“世界500强”，以美国《财富》杂志最新公布的为准；“中国500强”，以中国企业联合会、中国企业家协会最新联合公布的为准。
（七）“独角兽企业”，是指成立10年内、最近一轮融资估值超过10亿美元且尚未上市的企业。
（八）“国家级5A、4A资质”，“省级5A、4A资质”，“市级5A、4A资质”，是指根据《社会组织评估管理办法》（民政部令第39号），各级人民政府民政部门为依法实施社会组织监督管理职责，促进社会组织健康发展，依照规范的方法和程序，由评估机构根据评估标准，对社会组织进行客观、全面的评估，并作出评估等级结论。    
（九）本办法所指金额的币种，均为人民币。
（十）本办法所称的“内”“以上”，包括本数；所称的“少于”“超过”，不包括本数。
          
第三十八条 创新型产业用房出售程序参照本办法配租程序执行。
南山区政府、宝安区政府创新型产业用房按照市、区有关规定执行。
          
第三十九条 本办法自xxxx年xx月xx日起施行，有效期x年。《深圳前海深港现代服务业合作区产业扶持用房管理办法（试行）》（深前海规〔2022〕3号）自本办法施行之日同时废止。