龙华区工业上楼项目企业入驻管理实施细则（试行）（征求意见稿）

第一章  总则
第一条  【目的及依据】为贯彻落实市委市政府“盘活空间、提质增效、集约发展”的工作部署，坚持制造业立区之本，推动12+4产业集群和三大先进制造业园区发展，实现高端制造业企业需求与工业上楼项目供给精准匹配，根据《深圳市人民政府关于印发深圳市“工业上楼”项目审批实施方案的通知》（深府函〔2023〕20号）《深圳市人民政府关于印发深圳市优质产业空间供给试点改革方案的通知》（深府函〔2021〕43号）《深圳市人民政府关于发展壮大战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》（深府〔2022〕1号）《深圳市20大先进制造业园区空间布局规划》等文件精神，结合龙华区实际，制定本细则。
第二条  【适用范围】本细则适用于入驻龙华区工业上楼项目的所有企业、单位、机构（以下统称“企业”）。
本细则所称工业上楼项目，是指已经市政府批准纳入工业上楼目录的龙华区辖区范围内项目。
第三条  【组织架构】在龙华区推进工业上楼试点项目建设工作专班下设工业上楼试点项目企业入驻管理工作小组(简称“工作小组”),组织工业上楼项目产业监管及运营管理工作。工作小组由区政府主要领导担任组长,分管发展改革、科技创新、工业和信息化、住房建设、国有资产的区领导担任副组长,小组成员由区发展和改革局、区科技创新局、区工业和信息化局、区财政局、区住房和建设局、区司法局、区国有资产监督管理局、区统计局、区城市更新和土地整备局、区投资推广和企业服务中心、市规划和自然资源局龙华管理局、市市场监督管理局龙华监管局、龙华税务局、观湖街道、民治街道、龙华街道、大浪街道、福城街道、观澜街道、区属国企等部门组成。
工作小组主要履行以下职责:审定申报企业拟分配方案；协调、解决工业上楼项目运营管理以及企业入驻涉及的产业监管等重大问题;其他应当报工作小组审定的事项。
工作小组办公室设在区工业和信息化局。工作小组办公室承担工作小组日常工作,包括:牵头编制和修订工业上楼项目企业入驻管理实施细则、产业监管协议格式文本；负责工作小组议定事项的督办工作；负责工作小组交办的其他工作。
第四条  【部门职责】各有关单位职责分工如下：
1.区发展改革局。负责相应牵头的工业上楼项目企业遴选准入，包括会同区投资推广和企业服务中心发布租售通告、审核、拟定分配方案、征求意见、签订产业监管协议及后续产业监管等工作。
2.区科技创新局。负责相应牵头的工业上楼项目企业遴选准入，包括会同区投资推广和企业服务中心发布租售通告、审核、拟定分配方案、征求意见、签订产业监管协议及后续产业监管等工作。
3.区工业和信息化局。牵头并会同区各产业、招商主管部门编制和修订工业上楼项目企业入驻管理实施细则、产业监管协议格式文本。负责相应牵头的工业上楼项目企业遴选准入，包括会同区投资推广和企业服务中心发布租售通告、审核、拟定分配方案、征求意见、签订产业监管协议及后续产业监管等工作。
4.区财政局。负责工业上楼运营管理及产业监管涉及的财政事项。
5.区住房和建设局。负责工业上楼项目配建的保障性租赁住房的建设、维修、租售和监督管理等相关工作。承担工业上楼项目物业管理的指导和监督管理工作。
 6.区司法局。负责对工业上楼项目运营管理及企业入驻管理涉及的法律问题提供法律服务。审核产业牵头部门与平台企业、入驻企业等签订的产业监管协议（样本）。
7.区国有资产监督管理局。负责对区属国企参与的工业上楼项目运营、管理、租售等工作进行监督和指导。
 8.区统计局。负责核实在龙华区纳统企业的产值规模（营业收入）。
9.区城市更新和土地整备局。负责指导编制、审批包括厂房定制在内的城市更新类、土地整备类工业上楼项目规划方案。
10.区投资推广和企业服务中心。负责对接市招商引资部门,摸清辖区内外各类重点企业的工业上楼空间需求,指导平台企业梳理“工业上楼”项目招商情况。在“工业上楼”试点项目规划和报建阶段,会同产业牵头部门向区城市更新和土地整备局及市规划和自然资源局龙华管理局提供入驻企业需求,为建设定制化生产空间提供支撑。建成后,对入驻企业的申请进行审核把关,为入驻企业提供产业配套服务。负责相应牵头的工业上楼项目企业遴选准入，包括会同产业部门发布租售通告、受理、审核、拟定分配方案、征求意见、签订产业监管协议及后续产业监管等工作。
11.市规划和自然资源局龙华管理局。负责指导编制、审批包括厂房定制在内的提容类或供应用地类工业上楼项目规划方案。
12.市市场监督管理局龙华监管局。负责核实企业提供的股权结构真实性；核实企业重大违法违规情况；根据产业牵头部门要求，将违法违规企业及其法定代表人、负责人、股东、投资人等责任主体及关联企业依法列入失信“黑名单”，并报送至市公共信用信息管理系统。
13.龙华税务局。负责核实企业提供的纳税证明真实性。
14.各街道。负责协助开展工业上楼项目管理运营及产业监管等相关工作。
15.区属国企。负责对区属国企参与的工业上楼项目编制工业上楼项目产业专题研究；与经审定的入驻企业签订租售合同；开展项目和入驻企业日常管理、运营、巡查、服务等工作；配合开展产业监管等相关工作。
16.其他相关单位。结合单位职责开展有关工作。
         
第二章  运营管理及产业监管
第五条  【产业牵头单位】产业牵头单位负责具体工业上楼项目的企业准入、签订产业监管协议及后续产业监管等工作。
（一）本条款所称产业牵头单位按照以下原则分工：
1.入驻企业为区内企业的：
区发展改革局为总部企业；属新能源、安全节能环保、高端医疗器械、现代时尚、空天技术以及超高清视频显示、智能网联汽车、生物医药、大健康等产业集群企业的产业牵头单位。
区科技创新局为“独角兽”企业；国家高新技术企业；属半导体与集成电路、区块链、细胞与基因、合成生物、可见光通信与光计算等产业集群企业的产业牵头单位。
区工业和信息化局为上市（拟上市）企业；专精特新企业；制造业单项冠军示范企业（示范产品）；属智能终端、网络与通信、精密仪器设备、智能传感器、工业母机、激光与增材制造、软件与信息服务、元宇宙以及智能机器人、新材料等产业集群企业的产业牵头单位。
2.入驻企业为区外引进等企业的：
区投资推广和企业服务中心为产业牵头单位。
3.入驻企业属“12+4”外的其他产业集群的：
参照市级牵头单位对应的区级单位为产业牵头单位。除区外引进外，入驻企业存在多重身份或无法确定所属产业集群等情形的，由入驻企业自行选择产业牵头单位。已经区委区政府会议或文件明确牵头单位的,按照相关规定执行。
（二）本条款所称具体工业上楼项目的按照以下原则分工：
龙华区首批工业上楼试点项目的产业牵头单位详见附件1。其他批次工业上楼试点项目的产业牵头单位，由龙华区推进“工业上楼”试点项目建设工作专班会议在审定项目立项、计划、出让等方案时一并明确。
工业上楼项目具体产业定位由该项目产业牵头单位明确，并由该项目产业牵头单位优先选择、安排入驻企业。产业空间确有剩余的或其他牵头单位申请调剂的，该项目产业牵头单位可将相关信息通知其他产业牵头单位，由其他产业牵头单位安排申请企业入驻剩余厂房。
    已经区委区政府会议或文件明确工业上楼项目的产业牵头单位的,按照相关规定执行。
第六条  【产业监管】平台企业须与相应项目产业牵头单位签订项目产业监管协议（协议样本详见附件2）。入驻企业须与产业牵头单位签订企业入驻产业监管协议，必要时须与产业牵头单位、平台企业共同签订三方产业发展监管协议（协议样本详见附件3.4）。
项目产业监管协议和企业入驻产业监管协议样本与本细则一同印发。在不违反工业上楼有关政策规定前提下，根据项目实际情况并经签订各方同意，具体协议部分条款可进行增减、补充、完善。
已经区委区政府会议或文件明确项目或入驻企业产业监管协议签订单位的,按照相关规定执行。
第七条  【平台企业】平台企业是指工业上楼项目的业主单位或第三方专业运营管理单位。平台企业负责评估确定项目产业用房、宿舍市场租金价格；负责日常运营管理，开展产业服务及园区运营相关工作,打造数字化、智能化、绿色化的产业空间;可在园区设计中突出产业服务属性,根据园区产业定位及产业特点配建相应的公共技术服务平台、检验检测认证中心、废弃物处理系统等。包括但不限于以下内容：
（一）按照有关政策规定，编制并与入驻企业签订《产业用房定制协议书》、《产业用房及配套用房买卖合同》、《产业用房及配套用房租赁合同》等，履行合同权利义务。根据需要与产业牵头单位、入驻企业签订三方《产业发展监管协议书》，协助产业牵头部门开展产业监管工作。
（二）提升软硬件服务水平，建立专业、规范、系统、科学的管理运营和服务制度，为业主和租户提供稳定优质服务。加强公共设施维护管理、公共秩序管理、清洁服务管理、绿化养护管理等环境管理服务。
 （三）打造信息网络高速泛在、精细管理高效惠企、功能应用高度集成、智慧产业高端发展的智慧园区。
 第三章  工业上楼项目租售要求
第八条  【租售要求】工业上楼项目租售比例、租售价格等按照深圳市有关工业上楼规定执行。
第九条  【宿舍租售要求】工业上楼项目宿舍应优先满足入驻企业需求，剩余宿舍可向龙华区内其他企业提供。工业上楼项目宿舍转让的，按照《深圳市工业楼宇及配套用房转让管理办法》(深府办规〔2020〕2号)等政策规定执行。
工业上楼项目配建的保障性租赁住房按照住建部门的有关政策规定执行。
第十条  【租售期限】除法律法规规定或产业监管协议约定外，工业上楼项目可分割销售的，自购房企业完成不动产登记之日起未满5年的产业空间,原则上不允许转让。自完成不动产登记之日起,5年累计达到《产业发展监管协议书》中约定的收入法增加值规模、税收规模、产值能耗等相关要求的购房企业,可申请将其名下的产业用房及配套宿舍进行转让，次受让人应符合《深圳市人民政府关于印发深圳市优质产业空间供给试点改革方案的通知》（深府函〔2021〕43号）相关要求。
工业上楼项目租赁的，入驻企业首次租用合同期限不超过5年。租赁合同期满，如需继续租用，可在合同期限届满3个月前向产业牵头单位申请续约。每家企业续租次数原则上不超过2次。
第十一条  【免租期】工业上楼项目租赁的，入驻企业租用10000平方米及以下的免租期为二个月,租用10000平方米以上的免租期为三个月。租期内（含免租期）物业管理费、水电费、停车费等由入驻企业自行承担。
         
第四章  入驻条件与标准
第十二条  【入驻对象】入驻对象应符合20+8产业集群或《深圳市产业结构调整优化和产业导向目录》鼓励类产业，且统计关系、税务关系、实际经营地应在龙华区。入驻对象的统计关系、税务关系、实际经营地在提交入驻申请时未在龙华区的,应在申请时提交迁入承诺书并租售合同签订之日起3个月内迁入龙华区。
第十三条  【入驻条件】申请工业上楼项目企业分为按照工业上楼规定要求出售和出租两类。
（一）申请出售类工业上楼项目企业，应符合下列条件之一：
1.重点企业（符合下列条件之一）：
（1）上年度产值（或营收）10亿元以上的企业或上年度纳税5000万元以上的企业。
（2）上市企业（在境内及境外主要交易所挂牌上市企业）
（3）专精特新“小巨人”企业（以国家工信部认定名单为准）。
（4）制造业单项冠军示范企业（以市级以上行政部门认定名单为准）。
（5）制造业单项冠军产品企业（以市级以上行政部门认定名单为准）。
（6）独角兽企业（以胡润全球独角兽近两年榜单为准）。
2.成长型企业（符合下列条件之一）：
（1）市级以上专精特新企业（以市级以上行政部门认定名单为准）。
（2）近三年平均产值（或营收）1亿元或平均增加值0.25亿元以上，且三年平均纳税超过1000万元、三年产值增长年均超过20%的企业。
（3）拟上市企业（纳入龙华区上市储备库或培育库企业）。
3.优质企业：
经区政府审定，对我区重点发展产业具有填补空白和完善产业链作用或者核心技术专利处于国内外领先地位企业、重点招商引资企业等重点企业。
（二）申请出租类工业上楼项目企业，应符合下列条件之一：
1.规模以上工业企业。
2.国家高新技术企业。
3.经区产业招商部门认定的重点企业、重点招商引资企业。
位于项目更新整备范围内的重点企业,在同等条件下,具有优先租购该项目优质产业空间的权利。
本条款所称企业条件未做明确时间要求的，其称号等资质均应在申请受理截止之日前取得正式认证或认证在有效期内。
第十四条  【空间分配标准】属于出售类工业上楼项目的，按照企业近三年的产值（或营收）或纳税额平均增速，推算企业未来第三年产值（或营收）或纳税额，再依据建筑面积产出率参考标准核算可申请的建筑面积。
属于出租类工业上楼项目的，按照企业申请上一年度（或承诺入驻次年）的产值（营收）或纳税额，再依据建筑面积产出率参考标准核算可申请的建筑面积。
具体核算公式为：可申请的建筑面积=企业未来第三年产值营收、纳税或企业申请上一年度（或承诺入驻次年）产值营收、纳税÷建筑面积产出率参考标准。具体面积原则不高于按上述方法核算的可申请的建筑面积，且根据建筑单层面积、入驻企业数量和需求等情况进行适当调整。
出售类工业上楼项目建筑面积产出率参考标准（单位建筑面积上形成的产值或营收）20000元/平方米或（单位建筑面积上形成的纳税）1000元/平方米。
出租类工业上楼项目建筑面积产出率参考标准（单位建筑面积上形成的产值或营收）10000元/平方米或（单位建筑面积上形成的纳税）500元/平方米。
第十五条  【建立企业遴选库】建立工业上楼项目意向入驻企业遴选库。由区投资推广和企业服务中心梳理汇总意向申请龙华区工业上楼项目空间的区内外企业，形成企业遴选库并按照第五条产业分工原则转产业牵头单位受理，入驻企业均从遴选库中选择。
第十六条  【面积调整】入驻企业在入驻期间，根据实际经营情况如需申请调整租用面积的，按照本办法第十七条和第十四条出租类工业上楼项目规定执行。
         
第五章  入驻审批流程
第十七条  【入驻审批流程】入驻审批流程如下：
（一）公告受理。区投资推广和企业服务中心会同项目产业牵头单位拟定项目租赁通告，在龙华区政府在线及其他官方平台公布，常年受理。入驻申请企业按照通告要求统一提交申报材料至区投资推广和企业服务中心，并由区投资推广和企业服务中心按照第五条产业分工原则转产业牵头单位受理。
（二）审查审批。产业牵头单位自收到区投资推广和企业服务中心转来正式书面申请资料后15个工作日内完成合规性审查、起草拟分配方案、征求各相关单位意见、单位内部审核等审查工作。并将完成审查工作的拟分配方案按照以下要求审批：
1.租赁面积为10000平方米（含）以下的，由产业牵头单位审核后，呈报分管区领导、工作小组副组长、组长审签。
 
2.租赁面积为10000平方米（不含）以上的、购买工业上楼空间的、经区政府或区产业招商部门审定的重点企业、重点招商引资企业直接入驻工业上楼等情形的，由相关产业牵头部门将书面材料报工作小组办公室，由工作小组办公室提请召开工作小组会议审定。
（三）公示入驻。产业牵头单位将审定后的分配方案向社会公示，公示期不少于5个工作日，公示期间有异议的由产业牵头单位负责核查并答复。公示无异议或核查无问题的，平台企业与入驻企业签订租售合同；产业牵头单位与入驻企业签订产业监管协议。入驻企业凭租售合同正式入驻。
已经区委常委会议、区政府常务会研究议定的事项，按照会议要求执行。
第十八条 【审批督促机制】工作小组对产业牵头单位审查审批流程进行监督，实行亮红牌机制。对审查流程超过15个工作日的发提醒函；超过20个工作日的发警告函；超过30个工作日的亮红牌，由工作小组办公室具体执行。
         
第六章 退出机制
第十九条 【出售类退出】出售类产业用房及配套用房的退出，参照《深圳市优质产业空间供给试点改革方案》（深府函〔2021〕43号）执行，主要分为以下几种情形：
（一）意向购房企业在签订《产业用房及配套用房买卖合同》前，若因自身原因终止购买产业用房配套用房的，须依据已签订的《产业用房定制协议书》中的约定向平台企业支付违约金，并承担相应的违约责任。递补企业从遴选企业库中按规定程序选取确定。
（二）购房企业购买的产业用房及配套宿舍限定自用，不得以股权转让或变更的方式变相转让。购房企业签订《产业用房定制协议书》或《产业用房及配套用房买卖合同》后无故退出，或在使用期间出现违规出租、出售、改变其原有使用功能等不按合同或协议书约定使用产业用房及配套宿舍行为的，5年内不得纳入遴选企业库、不得租赁或购买我区政策性产业用房。已购买试点项目产业空间的，需在依据合同、协议书约定或产业牵头单位通知的时间内退还其购买的产业用房及配套宿舍，退出后的产业用房及配套宿舍优先由区政府或其指定单位回购，回购价以购置价格为原值折旧后计算确定。
（三）已购房企业在完成不动产登记之日起5年内不允许转让产业空间，因不可抗力或重大政策调整造成购房企业无法继续经营发展的除外。自完成不动产登记之日起，5年累计达到《产业发展监管协议书》中约定的收入法增加值规模、税收规模、产值能耗等相关要求的购房企业，可申请将其名下的产业用房及配套宿舍进行转让，转让价格不得高于购置价格，不得以其他名义收取额外费用，区政府或其指定单位享有优先购买权。区政府及其指定单位放弃购买的，由产业牵头单位从遴选企业库中按程序选取次受让主体开展转让工作，次受让主体应与产业牵头单位、平台企业重新签订产业发展监管协议。转让涉及的税费按照现行不动产转移登记的相关法律法规执行。
（四）自完成不动产登记之日起，5年累计未达到《产业发展监管协议书》中约定的收入法增加值规模、税收规模、产值能耗等相关要求的企业，须按规定缴纳违约金后强制退出，在规定时间内退还其购买的产业用房及配套宿舍，且一年内不得入选遴选企业库。退出后的产业用房及配套宿舍优先由区政府或其指定单位回购，回购价以购置价格为原值折旧后计算确定。
第二十条  【租赁类签约时限】自产业牵头单位公示入驻企业审定结果结束之日起15个工作日内，申请入驻企业未与项目平台企业签订租赁合同的，视为申请入驻企业自动放弃。
第二十一条 【租赁类违约处理】租期内每年对入驻企业进行一次动态评估。入驻企业每年应在规定的时间内向产业牵头单位提交产业监管协议所要求的产值规模（营业收入）、税收等指标的相关证明材料，存在以下情况之一的不再享受租金优惠，剩余租期按相应租赁年度市场评估价格的100%承租，且合同期满不再续约:
（一）经核查,入驻期间内的产值规模(营业收入)等指标未达到产业监管协议要求的;
（二）不遵守运营方相关管理规定,存在严重违规情况或造成严重负面影响的;
（三）发生违反国家法律、行政法规,且受到刑事处罚或行政处罚的重大违法行为,但行政处罚的实施机关依法认定该行为不属于重大违法行为,并能够依法做出合理说明的除外;
（四）其他违反合同(包括但不限于租赁合同、产业监管协议)约定且经协商后拒不整改的。
第二十二条  【租赁合同终止与退出】入驻企业存在以下情况之一的，自始不再享受租金优惠，租赁合同自动终止，由产业牵头单位书面通知平台企业和入驻企业，办理相关退出手续：
（一）税务关系、统计关系、实际经营地迁出龙华区的；
（二）入驻企业为龙华区外企业、单位或机构，未按照规定时限迁入税务关系、统计关系、实际经营地的。
入驻企业对入驻承租房屋的申请材料的合法性、真实性、准确性和完整性负责。不得有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租骗购行为,不得转租、分租、改变其原有使用功能等不按租赁合同约定使用本细则涉及产业用房的行为。一经发现,产业牵头单位、平台企业可依法采取取消其入驻资格、终止租赁合同、5年内不得入选遴选企业库、追缴优惠租金等措施,情节严重的,入驻企业还需依法承担相应的法律责任。
第二十三条  【退出手续办理】入驻企业不再享受租金优惠的或合同期满不再续约的,由产业牵头单位书面通知项目平台企业及入驻企业,调整租金或及时办理退出相关手续。
入驻企业在合同期内自行提出退出的,需由入驻企业向产业牵头单位及项目平台企业正式发函告知,并由项目平台企业按照租赁合同相关条款处理。
入驻企业退出后,其在已租赁的产业空间所投入的装修成本等相关费用将不予折抵、退还或补偿。
第七章  附则
第二十四条  【特殊要求】项目涉及的封闭流转、抵押限制、二次转让分割、租售比例、租金价格等限制条件，以及违约处置措施和争议解决条款约定等内容，应通过土地供应文件、产业发展监管协议、项目监管协议、房屋租售合同、不动产权登记证书等法律文书证件予以明确约定。
第二十五条  【定义】本细则所称企业产值、营业收入、营业额、商品销售额、收入法增加值和纳税额,以申报单位独立法人及其控股50%以上的一级、二级子公司作为统计核算口径,各年度股权关系以当年12月31日股权登记状况为准。增加值以收入法计算并按照企业在国家统计局统计联网直报平台上报的相应年份统计年报数据作为计算依据，并以经具备资质的第三方机构出具增加值审计报告作为依据；产值统计核算以企业在国家统计局统计联网直报平台上报的定报数据作为依据。纳税额指企业依法缴纳的各类税收总额,按照“企业向税务部门缴纳的增值税(不含即征即退税款)+城市维护建设税+企业所得税+房产税+印花税+城镇土地使用税+车船税+车辆购置税+契税+代扣代缴的员工综合所得个人所得税+50%经税务部门认可的生产企业出口货物免抵退税申报汇总表中当期免抵税额本年累计数-退还增值税留抵税额”计算,如税收法律有调整,计算方式以税收法律规定为准,统计核算以纳税证明作为依据。
第二十六条 【其他】本办法所称的“以上”“不高于”“不超过”“不低于”“不少于”包括本数。
第二十七条  【政策解释】本细则未做规定或市区政府出台有关最新政策的，按照最新出台政策执行。本细则正式实施前已有项目准入规定等相关政策的，按照已有政策继续执行。已经区委区政府会议或文件明确事项，无需执行本细则全部或部分条款。产业牵头部门可结合本细则编制出台具体项目或具体产业入驻准则或操作指引，相应标准、要求等可根据实际情况进行调整。本细则由龙华区工业信息化局负责解释。
第二十八条  【实施期限】本细则自2023年XX月XX日起实施，有效期5年。

附件1：

龙华区首批工业上楼项目产业牵头单位分工表