光明区创新型产业用房管理办法（修订稿）

为有效推进科研经济高质量发展，落实光明科学城战略规划，汇聚国际领先创新资源，为科技企业和科研机构提供高品质、低成本产业空间，实现科技创新产业空间资源优化配置，结合光明区实际情况，制定本办法。

第一章  总则
第一条 本办法所称创新型产业用房，是指为满足创新型企业（机构）的空间需求，由政府主导并按本办法出租或出售的政策性产业用房，包括办公用房、研发用房、工业厂房等。
第二条 创新型产业用房的建设和管理遵循“政府主导、市区联动、企业参与”的原则。
第三条 区政府成立由分管科技创新部门的区领导任组长，区发展改革局、区科技创新局、区工业和信息化局、区司法局、区财政局、市规划和自然资源局光明管理局、区住房建设局、区文化广电旅游体育局、区卫生健康局、区审计局、区国资局、区城市更新和土地整备局、区投资促进服务中心等部门为成员单位的区创新型产业用房建设和管理工作领导小组（以下简称“领导小组”），其主要职责为：负责创新型产业用房管理工作，审议创新型产业用房的规划建设、租赁准入、运营管理等事项，研究解决创新型产业用房政策落实过程中的重大问题，组织监督检查创新型产业用房工作落实情况。领导小组办公室设在区科技创新局，由区科技创新局主要负责人担任领导小组办公室主任。
第四条 各成员单位的职责如下：
（一）区各产业主管部门负责主管产业领域内企业（机构）招引工作，协助引导有产业空间需求的企业（机构）在深圳市产业用地用房供需服务平台（以下简称“服务平台”）上进行用房申报；
（二）区司法局负责对创新型产业用房筹集建设和运营管理等事项涉及的法律问题出具法律意见；
（三）区财政局负责为创新型产业用房建设、回购等提供经费保障；
（四）区住房建设局负责创新型产业用房质量安全监管，为创新型产业用房租金价格提供专业意见；
（五）区城市更新和土地整备局、市规划和自然资源局光明管理局负责按规定落实创新型产业用房配建审批等事项；   
（六）其他部门按照职能分工及领导小组要求开展相应工作。

第二章 筹建移交
第五条 创新型产业用房通过以下方式筹建：
（一）行政机关、事业单位及国有企业投资建设、购买或统租；
（二）企业通过招标、拍卖、挂牌方式取得工业及其他产业用地使用权后按一定比例配建，建成后移交给政府；
（三）在城市更新、产业用地提高容积率及其他土地规划调整项目中按一定比例配建，建成后移交给政府；
（四）其它符合政策规定的筹建方式。
以下情形必须纳入创新型产业用房管理：
（一）以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让方式取得建设用地使用权建设的；
（二）以本条第一款第一项方式筹建并通过划拨及协议出让以外其他方式获得土地，在土地供应文件、租售合同等文件中明确纳入创新型产业用房管理的；
（三）以本条第一款第二、三、四项方式筹建的。
第六条 建设、购买、统租创新型产业用房的资金来源为：
（一）区财政；
（二）国有企业来源为企业自筹。
可探索设立区政府和社会资本共同参与的产业投资基金解决创新型产业用房筹建资金来源。
第七条 新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率配建的创新型产业用房，原则上应无偿移交给政府，并在土地出让合同中明确移交条款。无偿移交给政府的创新型产业用房面积免缴地价，不计入项目可售面积，不占用项目可分割转让比例。
第八条 创新型产业用房无偿移交项目移交流程如下：
（一）新供应土地、城市更新及产业用地提高容积率等无偿移交项目单位在申请办理建设工程规划许可证前，需向领导小组办公室提供建筑设计方案，包括项目规划效果图、各层平面图、移交面积测算过程等内容；
（二）领导小组办公室通过全过程咨询、现场考察等方式审核确认建筑设计方案并起草建设监管协议，协议里应明确无偿移交建筑面积、拟选位置、配建要求、装修标准、建设工期、交付方式、交付时间等内容；
（三）拟定的建设监管协议征求各相关单位意见后按程序提请审定。移交建筑面积少于1000平方米（含）的，由领导小组办公室报领导小组组长签批审定；移交建筑面积大于1000平方米的，提请领导小组会议审定。审定通过后，由领导小组办公室与项目单位签订建设监管协议；
（四）项目建成查验通过后，领导小组办公室与项目单位签订移交协议，根据移交协议完成后续移交工作。
第九条 创新型产业用房回购项目回购标准如下：
在《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》实施之日前（含当日），土地招拍挂出让项目及城市更新单元规划已批复的，或更新单元规划未批复但已经市规划主管部门或者区政府审议通过并完成公示或正在公示的，其配建的创新型产业用房，在相关文件、合同、协议中约定由政府回购的，建成后由政府回购，回购部分免缴地价，回购价格按相关文件、合同、协议中约定的价格计算。未明确约定回购价格的，参照以下方案计算：根据市住房建设部门发布的建安工程造价指数核算建安工程参考价，建安工程造价指数取竣工验收前12个月造价指数平均值。政府回购价格按经核算的建安工程参考价的1.1倍执行，并由财政部门认可的工程造价审计机构确认。
在《深圳市创新型产业用房管理办法（修订版）》实施之日前（含当日），产业用地提升容积率项目已发布的土地出让公告、签订的土地出让合同、产业监管协议等文件中明确约定了项目配建创新型产业用房由政府回购的，建成后由政府回购，回购部分免缴地价，回购价格按相关文件、合同、协议中约定的价格计算。未明确约定回购价格的，参照以下方案计算：以2016年3月深圳市住房和建设局发布《深圳市各类物业建筑安装工程总造价标准》（深建规〔2016〕2号）的造价标准为基准价，以发布当月（2016年3月）为基期，以项目取得规划验收合格证当月为计算期，依照市住房建设部门发布建安工程造价指数对基准价进行调整，建安工程造价指数取规划验收前12个月造价指数平均值。
第十条 创新型产业用房回购项目回购流程如下：
（一）领导小组办公室审核确认回购面积、回购位置、回购标准及回购价格等事项，并起草回购协议；回购协议由领导小组办公室提请领导小组会议审议通过后报区政府常务会审定；
（二）回购协议经区政府常务会审定通过后，由领导小组办公室与项目单位进行签订，并按回购协议开展后续移交工作。
第十一条 领导小组办公室可引进第三方全过程咨询服务，对项目的产业功能定位、建筑设计方案、建设工程质量等进行全方位审核监督，确保项目严格按照配建要求标准进行移交，为区域发展重点产业提供优质空间保障。引进第三方全过程咨询服务相关经费由区财政承担，纳入领导小组办公室所在职能部门年度预算。

第三章  租赁管理
第十二条 申请租用创新型产业用房的企业（机构）须同时符合以下基本条件：
（一）注册地、税务登记地均在光明区，统计关系应在光明区或承诺入驻后一年内迁入光明区，且承诺在承租期间不将注册地址、税务登记地或统计关系迁出光明区；
（二）近三年运营规范，无重大违法违规行为，即在安全生产、环境保护、人力资源、市场监管、消防、社保、统计、财税等方面未受过10万元（含）以上罚款处罚；
（三）入驻创新型产业用房的企业（机构）所属产业类别应符合市、区产业发展导向。
第十三条 申请租赁创新型产业用房的企业（机构）除遵守本办法第十二条规定外，还应符合下列条件之一：
（一）优质企业类： 
1.经区政府同意拟引进的重点招商引资或招才引智项目；
2.拥有有效期内国家高新技术企业资质的科技企业；
3.经认定的国家、广东省、市级专精特新企业；
4.获得国家、省、市政府相关部门科技奖励的科技企业；
5.光明区创新创业大赛及市级（含）以上政府科技部门主办的创新创业大赛总决赛获三等奖（含）以上的科技企业；
6.由区级（含）以上高层次人才团队创办的科技企业；
7.获得市、区政府管理基金投资参股的科技企业；
8.经认定的科技型中小企业；
9.股权投资基金和股权投资管理企业。
（二）重要机构（平台）类：
1.经区政府同意拟引进的重大科研机构（平台），包括但不限于新型研发机构、科技研发平台、公共服务平台等；
2.概念验证中心、中试转化基地及对光明区科技创新发展具有重大带动作用的科研机构（平台）等；
3.具有孵化器、众创空间等科技创新载体建设运营经验的专业机构；
4.对光明区科技和产业发展具有促进作用的研究机构、行业协会、社会组织和服务机构等。
第十四条 创新型产业用房租用面积严格根据企业（机构）实际需求配置，单个企业（机构）可配置面积原则上不超过10000平方米。
第十五条 创新型产业用房租金价格如下：
（一）优质企业类租金价格原则上为创新型产业用房所在园区租金参考价格的50%；重要机构（平台）类租金价格原则上为创新型产业用房所在园区租金参考价格的30%。
（二）租金价格参考市（区）房屋租赁主管部门上年度发布的同片区同档次市（区）产业用房租金参考价。如上年度已发布但无创新型产业用房所在园区租金参考价的，租金价格参照同片区同类型同档次产业用房租金参考价。如上年度未发布租金参考价的，则由领导小组办公室委托有资质的专业机构进行评估。
（三）受场地限制，企业（机构）实际租赁面积超过可配置面积的，超出部分面积不享受政策优惠，按租金参考价收取。
（四）创新型产业用房租金优惠政策不与光明区其它租金优惠政策叠加，但仍可按规定享受助企纾困类政策。
第十六条 企业（机构）租用创新型产业用房，租赁协议履行期限原则上不少于1年（含），不超过5年（含）。
第十七条 企业（机构）首次承租创新型产业用房，租赁面积3000平方米（含）以下的，装修免租期不超过3个月（含）；租赁面积超过3000平方米的，装修免租期不超过4个月（含）。
第十八条 创新型产业用房租赁流程如下：
（一）发布公告。领导小组办公室通过服务平台发布项目租赁通告，符合条件的企业（机构）按要求线上提交申报材料；
（二）初步审核。领导小组办公室对企业（机构）申报材料进行初步审核，初审通过的企业（机构）在规定时间内提交书面资料至领导小组办公室；
（三）遴选评定。领导小组办公室对初审通过的企业（机构）组织开展遴选评定，根据遴选评定结果确定入驻企业（机构），并制定租赁配置方案（包括租赁位置、租赁面积、租金优惠、租赁期限等）；
（四）准入审批。拟定的租赁配置方案征求各相关单位意见后按程序提请审定。租赁面积不超过1000平方米（含）的，由领导小组办公室报领导小组组长签批审定；租赁面积大于1000平方米且少于10000平方米（含）的，提请领导小组会议审定；
（五）社会公示。对经审定批准入驻的企业（机构），
领导小组办公室将租赁信息通过服务平台公示5个工作日，公示期间异议处理按有关规定执行；
（六）签订协议。公示期满后，领导小组办公室与企业（机构）签订租赁协议，并办理相关入驻手续。
第十九条 领导小组办公室或委托的运营管理机构应在距离租赁协议到期6个月和3个月时，分别告知承租企业（机构）。如承租企业（机构）需继续租用，应协助企业（机构）及时办理续租申请，并按本办法有关规定审查续租资格，为符合条件的企业（机构）办理续租手续。每个企业（机构）续租次数原则上不超过2次（含），每次续租不超过2年（含）。
第二十条 租赁协议未到期的承租企业（机构）申请提前退租的，可向领导小组办公室提出申请，由领导小组办公室会同产业主管部门了解企业（机构）经营发展情况、做好安商稳商工作后，按租赁协议约定办理退租手续。
第二十一条 承租企业（机构）因技术升级、规模扩张等原因需扩大租赁规模或变更租赁地址的，可向领导小组办公室提出扩租或换租申请，经审查符合条件的可扩租或换租。扩租、换租面积及租金优惠等事项及审批流程参照本办法租赁相关规定执行。
第二十二条 针对符合光明区规划战略和产业政策、对光明区经济社会发展具有重要意义的企业（机构），如确有必要突破上述入驻流程、条件、可配置面积、租金价格标准及装修免租期等规定，由领导小组按“一事一议”方式提请区政府常务会议审议。审议通过后，按会议精神执行。

第四章 调整及退出
第二十三条 政府产权的创新型产业用房原则上只能用于出租。根据光明区经济社会发展需要，在符合法律法规、政策规定、已签订协议及相关会议纪要的条件下，可结合实际对创新型产业用房开展置换、出售等调整及退出工作。相关调整及退出事项由牵头职能部门报送至领导小组办公室，提请领导小组会议审议通过后报区政府常务会审定。审定通过后，根据会议精神执行。
第二十四条 创新型产业用房置换原则上只采取同等价值或同等建筑面积置换方式。置换价值及面积应符合有关法律法规规定，并由领导小组办公室委托有资质的专业机构进行评估。
第二十五条 创新型产业用房出售价格参考同片区同档次产业用房并给予一定优惠，但最低不得低于创新型产业用房成本价。出售价格由领导小组办公室委托有资质的专业机构进行评估。
第二十六条 企业购买创新型产业用房的，区产业主管部门应与其签订产业发展监管协议，产业发展监管协议应包括但不限于产业准入条件、产出效率、企业贡献、节能环保、退出机制、违约责任、转租转售限制、履行情况核查等相关条款。企业租赁创新型产业用房的，区产业主管部门可根据实际工作需要决定是否与其签订产业发展监管协议。

第五章 运营管理
第二十七条 领导小组办公室可委托区属国企或第三方专业运营机构承接创新型产业用房运营管理工作，包括但不限于服务平台管理、租售管理、合同管理、公共区域装修、日常监管等事项。委托运营管理相关经费由区财政承担，纳入领导小组办公室所在职能部门年度预算。
第二十八条 创新型产业用房空置期间产生的物业、水电等费用由区财政承担，纳入领导小组办公室所在职能部门年度预算。企业（机构）入驻后，由承租企业（机构）支付物业、水电等费用。
第二十九条 政府产权的创新型产业用房的租售收入按照政府非税收入管理有关规定上缴区财政。
第三十条 通过政府自建、购买、无偿移交方式筹集建设的创新型产业用房产权登记单位为领导小组办公室所在职能部门。领导小组办公室应按规定办理不动产登记，产权登记所需税费由区财政承担，纳入领导小组办公室所在职能部门年度预算。

第六章 监督检查
第三十一条  创新型产业用房承租企业（机构）不得有隐瞒真实情况、伪造有关证明等骗租骗购行为，不得有擅自转租、分租、改变其原有使用功能等不按租赁协议约定使用创新型产业用房的行为。购买创新型产业用房的企业不得有擅自转售、抵押、改变其原有使用功能等不按出售协议约定使用创新型产业用房的行为。未经批准，承租企业（机构）不得开展孵化器、创客、共享办公等引入第三方的业务。本条相关权责在租赁、出售协议及产业发展监管协议等文件中进行明确约定。
第三十二条 领导小组办公室或委托的运营管理机构应督促获准入驻的企业（机构）及时办理入驻手续，并对承租企业（机构）协议履约情况、日常使用情况进行检查，发现企业（机构）存在第三十一条所列行为及其他违规行为的，可依法采取取消承租企业（机构）入驻资格、终止租赁合同、追缴优惠租金等措施，并通过服务平台公布检查结果。若承租企业（机构）存在失信行为的，将相关信息依法纳入市公共信用信息平台。

第七章  附则
第三十三条 本办法由深圳市光明区科技创新局负责解释。
第三十四条 本办法自XX年XX月XX日起施行，有效期3年。