罗湖区工业及其他产业用地供应管理办法（征求意见稿）

第一章 总则
 
第一条【目的及宗旨】
为规范罗湖区工业及其他产业用地供应行为，根据深圳市相关政策及相关法律法规，结合我区实际，制定本办法。
第二条【适用范围】
本办法适用于罗湖区内工业及产业用地招标、拍卖或者挂牌供应管理工作。
第三条【概念定义】
本办法所称工业及其他产业用地，包括普通工业用地（M1）、新型产业用地（M0）、物流用地（W0）和仓储用地（W1）。
用于产业化经营项目的文体设施用地（GIC2）、医疗卫生用地（GIC4）、教育设施用地（GIC5），以及市发展改革、工业和信息化、交通运输等产业部门（以下统称市产业部门）认定属于鼓励发展产业使用的交通设施用地（S）、公用设施用地（U）等，可以参照本办法有关规定进行供应。
第四条【产业用地供应分类】
本办法所称工业及其他产业用地供应分为产业项目的用地供应和通用产业用房的用地供应。
产业项目分为重点产业项目和一般产业项目。重点产业项目是指对我区经济和产业发展具有重大带动作用的产业项目，分为市级重点产业项目和区级重点产业项目，后者优先鼓励“3+3+4”产业。除重点产业项目之外的产业项目为一般产业项目。
通用产业用房是指由市政府确定的产业空间建设运营平台企业（以下简称平台企业）投资建设，采取“限价格、限对象”方式出租、出售的产业用房。
第五条【罗湖区重点产业项目遴选小组】
成立罗湖区重点产业项目遴选小组（以下简称区遴选小组），由区长担任组长，常务副区长和分管发展改革、规划和自然资源及产业项目牵头单位的区领导担任副组长，成员由区发展改革局、区科技和工业信息化局、区民政局、区司法局、区财政局、区人力资源局、区住房建设局、区水务局、区商务局、区文化广电旅游体育局、区卫生健康局、区审计局、区统计局、区投资促进局、区金融服务署、区企业服务中心、市市场监管局罗湖局、市规划和自然资源局罗湖管理局、市生态环境局罗湖管理局、国家税务总局深圳市罗湖区税务局、市第三税务分局等部门的主要负责人组成。
区遴选小组负责审定区级重点产业项目的遴选方案、产业发展监管协议（以下简称监管协议），审议市级重点产业项目的遴选方案草案、监管协议草案，审定一般产业项目、通用产业用房项目的项目论证意见、监管协议。
区遴选小组办公室设在区发展改革局，负责统筹产业项目和通用产业用房的申报工作，协调各成员单位开展相关工作并承担遴选小组的其他日常工作。
市规划和自然资源局罗湖管理局负责辖区工业及其他产业用地的选址、供应、用地监管等工作。
区产业部门依职能负责分管产业领域区级重点产业项目的遴选、产业监管工作和一般产业项目、通用产业用房的论证、产业监管工作，协助市产业部门开展市级重点产业项目的产业监管工作。
区司法局按照合法性审查事务办理相关规则提供法律支持；负责对产业发展监管协议进行审查（使用合同示范文本的除外）。
其他相关部门依据自身职责或遴选小组的要求开展相关工作。
 
第二章 项目论证和土地供应
 
第六条【项目启动】
意向用地单位向区产业主管部门申报工业及其他产业用地需求，并提交经营情况及履约能力、用地需求及建设规模、意向用地单位及其关联公司市内已有产业用地开发建设情况等相关材料。
第七条【牵头单位】
产业项目原则上由产业主管部门牵头开展工作。
属于联合竞买工业及其他产业用地的，各意向竞买企业属于同一产业主管部门的，由该产业主管部门负责联合项目遴选工作；属于不同产业主管部门的，原则上由区投资促进局牵头，统筹联合项目遴选工作，相关产业部门协助拟订遴选方案、监管协议，并按职能负责联合体成员的监管工作。
通用产业用房原则上由项目产业定位所属行业的产业主管部门牵头开展工作。项目定位多个产业且不属于同一产业主管部门的，原则上由区投资促进局牵头开展通用产业用房论证工作，相关产业部门协助拟订论证意见、监管协议，并按职能负责分管领域的产业导入、监管工作。
区遴选小组另有要求的，由区遴选小组指定牵头单位。
第八条【项目论证】
项目牵头单位受理申报，启动项目论证工作。
项目论证工作由项目牵头单位、市规划和自然资源局罗湖管理局联合开展。项目牵头单位负责组织对意向用地单位提交的材料进行核实并对履约能力开展尽职调查，对项目产业发展要求、建设规模或通用产业用房建设需求、租售管理要求等进行论证。市规划和自然资源局罗湖管理局负责核实意向用地单位及其关联公司市内已有产业用地开发建设情况，按照深圳市产业空间布局规划、年度建设用地供应计划，结合土地储备实际情况等，提出具体用地选址意见。
重点产业项目在前述项目论证工作基础上，还应由项目牵头单位核实是否符合重点产业项目认定标准。
项目论证应在20个工作日内完成。论证未通过的，项目牵头单位应在5个工作日内告知申请单位，终止项目。
第九条【联合竞买】
企业联合参与竞买工业及其他产业用地的，联合体成员应属于同一产业领域或具备关联性，并合理控制成员数量。
第十条【项目论证意见及遴选方案】
项目论证工作完成后，由项目牵头单位、市规划和自然资源局罗湖管理局共同出具项目论证意见。项目论证意见具体包括以下内容：
（一）项目引进或通用产业用房建设的可行性、必要性；
（二）产业准入条件和建设内容；
（三）拟选址用地的基本情况；
（四）投资强度、产出效益等产业发展要求及通用产业用房的建设标准、租售比例等管理要求；
（五）是否允许联合竞买；
（六）其他需要明确的事项。
重点产业项目在论证意见基础上，由项目牵头单位拟订遴选方案草案。遴选方案在项目论证意见的基础上，还应包括项目名称、项目其他发展要求等事项。
第十一条【监管协议】
项目牵头单位结合项目论证拟订产业发展监管协议（以下简称监管协议），具体包括以下内容：
（一）基本情况，包括地块情况和产业准入条件；
（二）监管协议双方的权利和义务，包括项目的投资强度、产出效率等产业发展要求，以及转让、出租、抵押等产权限制条件；
（三）履约核查内容及违约责任；
（四）联合竞买要求；
（五）其他需要明确的事项。
联合竞买的，监管协议中还应明确联合体成员之间的连带责任等权利与义务、部分成员退出处置措施和其他成员承接资格条件及承接义务等内容。
第十二条【征求意见】
项目牵头单位将项目遴选方案草案或项目论证意见、监管协议草案按职责分工征求区发展和改革局、区司法局、区审计局等相关单位意见，各单位10个工作日内反馈书面意见。
属于市级重点产业项目的，项目牵头单位还应同步征求项目所属行业类别对应的市产业部门意见。
属于通用产业用房的，项目牵头单位还应拟订通用产业用房方案，明确项目产业定位、准入标准、租售价格、二次转让要求等，同步征求意见。
第十三条【区遴选小组审议】
区级重点产业项目、一般产业项目、通用产业用房完成征求意见后，由项目牵头单位将遴选方案草案或项目论证意见、监管协议草案报区遴选小组办公室提请区遴选小组审定。属于区级重点产业项目的，项目牵头单位还应拟订项目属于区级重点产业项目的理由说明，一并提请区遴选小组审定。属于通用产业用房的，项目牵头单位还应将通用产业用房方案一并提请区遴选小组审定。
市级重点产业项目完成征求意见后，由项目牵头单位将遴选方案草案、监管协议草案报区遴选小组办公室提请区遴选小组审议。
第十四条【遴选方案备案或审定程序】
属于区级重点产业项目的，区遴选小组办公室将区遴选小组审定通过的遴选方案、监管协议以区政府名义报送市发展改革部门、市规划和自然资源部门及相关产业部门备案，并在备案文件中说明备案项目属于区级重点产业项目的理由。
属于市级重点产业项目的，区遴选小组办公室将审议通过的遴选方案草案、监管协议草案以区政府名义报送项目所属行业类别对应的市产业部门、市规划和自然资源部门，由市产业部门制定项目遴选方案、监管协议。市产业部门就项目遴选方案、监管协议征求市重点产业项目遴选小组（以下简称“市遴选小组”）成员单位意见后，报市遴选小组办公室审查，市遴选小组办公室提请市遴选小组审定。
第十五条【启动土地供应】
区遴选小组办公室将审定通过的项目遴选方案或项目论证意见、监管协议转市规划和自然资源局罗湖管理局启动土地供应工作。
第十六条【论证意见和遴选方案有效期】
项目论证意见和重点产业项目遴选方案有效期1年，有效期内未完成土地供应方案审定的，项目论证意见和重点产业项目遴选方案失效。失效后确有必要继续供应土地的，应当按照本办法规定重新开展项目论证或遴选工作。
第十七条【供应期限】
工业及其他产业用地实行弹性年期供应制度，出让期限原则上不超过30年；属于国家战略任务且资产投资极重并经市政府常务会议审议的产业项目，出让期限可按50年确定。
本办法施行前已供应、出让期限为20年的一般产业项目用地，符合深圳市产业发展导向且正常使用的，用地单位可申请将出让期限调整为30年。用地单位在取得辖区产业部门同意意见后，向市规划和自然资源局罗湖管理局提出申请，经审查并报区政府批准后，按规定补缴地价调整出让期限。
第十八条【土地供应】
市规划和自然资源局罗湖管理局根据项目遴选方案或项目论证意见，拟订国有建设用地使用权供应方案（以下简称土地供应方案），按程序报区政府审定。市规划和自然资源局罗湖管理局根据审定的土地供应方案，组织并委托市公开资源交易机构开展土地使用权交易。
第十九条【竞买资格条件审查】
一般产业项目用地、通用产业用房用地的中标人或者竞得人应在取得中标通知书或者签订成交确认书后，按照土地供应公告要求向区产业部门提出竞买资格条件核实申请。重点产业项目用地的竞买申请人应在土地供应公告期满前，取得区产业部门出具的符合竞买资格条件文件。
第二十条 【签订监管协议和土地供应合同】
土地使用权成交后，中标人或者竞得人应在土地供应公告规定时限内持中标通知书或者成交确认书、符合竞买资格条件的文件，与市产业部门、区政府签订监管协议。其中，属于市级重点产业项目的，与市产业部门和项目牵头单位共同签订；属于区级重点产业项目、一般产业项目、通用产业用房的，与项目牵头单位签订。
中标人或者竞得人应在签订监管协议后，按照土地供应公告规定时限要求，与市规划和自然资源局罗湖管理局签订土地供应合同。
 
第三章 供后监管
 
第二十一条 【监管机制】
各单位按照“谁签订、谁监管”原则，作为项目监管部门实行履约核查和违约处置的供后监管机制。
第二十二条 【用地监管】
用地单位应严格按照土地供应合同约定的土地用途和规划条件、开工竣工期限等要求使用土地，未经批准，不得擅自改变土地使用条件。用地单位因自身原因未按约定使用的，应按合同约定承担违约责任，涉嫌土地闲置的，按照闲置土地相关规定进行处置。
第二十三条 【产业监管】
用地单位应按照监管协议约定完成建设、投产等相关承诺。项目监管部门按照签订的监管协议，应定期开展产业履约情况核查。用地单位履约进度未达标或存在未按照监管协议约定进行出租出售、股权转让等行为的，项目监管部门应按照监管协议约定采取违约处置措施。违反监管协议约定需解除土地供应合同并依法收回土地使用权的，由项目监管部门形成违约处置方案报原批准用地的人民政府批准后，由规划和自然资源部门解除土地供应合同并依法收回土地使用权。
因国家政策、市场环境变化或不可抗力等客观原因导致履约困难的，项目监管部门可依用地单位申请，协商调整监管协议相关产业发展要求并签订监管协议补充协议。
联合竞得土地的，项目监管部门对各联合体成员分别进行履约情况核查。违反监管协议约定的，各联合体成员分别承担违约责任。
第二十四条 【产业项目出租监管】
产业项目用地建成后有出租需要的，产业项目用地单位应严格遵守监管协议关于出租的相关约定，确保出租对象符合我区产业发展导向，落实环境保护、安全生产等要求，并严格执行政府关于水、电、燃气等定价政策，不得擅自加价或者变相加价。
本办法施行前已供应的产业项目用地，经项目监管部门研究认为需要调整出租比例的，可签订监管协议补充协议调整。
第二十五条 【股权转让监管】
监管协议应明确约定土地使用权、建（构）筑物及其附属设施不得擅自通过股权转让导致用地单位控股权或者实际控制权发生变更等方式变相转让。
用地单位应严格遵守监管协议约定的股权转让相关要求，因正常经营确需转让股权的，应经产业部门审查后按程序报市、区政府批准。
第二十六条 【通用产业用房租售管理】
通用产业用房用地单位应按照监管协议约定及通用产业用房方案明确的产业定位、租售比例和租售价格、二次转让等要求进行管理。
通用产业用房项目监管部门会同用地单位、各产业部门开展项目导入工作，筛选符合准入要求的拟入驻企业，拟订监管协议，经罗湖区产业发展联席会议审定后，由用地单位与入驻企业签订监管协议，产业部门协助监管。
 
 
第四章 土地转让与收储
 
第二十七条 【转让条件】
一般产业项目用地的土地使用权及建（构）筑物不得转让或者限整体转让，土地供应合同约定不得转让的，可补缴地价变更产权限制条件后进行整体转让。
重点产业项目用地的土地使用权及建（构）筑物原则上不得转让。因国家政策、市场环境变化或不可抗力等客观原因无力继续投资建设或运营等特殊情形确需转让的，按照市、区重点产业项目类型，分别由市或区产业部门依职责开展审查，经审查同意转让的，提出次受让人资格条件和产业发展监管要求，按程序报市或区遴选小组批准后，维持原合同约定的产权限制条件不变转让。
通用产业用房根据“总成本+微利”的原则，按照土地供应合同和监管协议约定的租售比例，可分割转让或出租给区产业部门确定的企业。出租部分建筑面积需要转为分割转让的，经区政府批准后，按规定补缴地价变更产权限制条件。通用产业用房的配套用房全年期内不得转让。
第二十八条 【转让要求】
工业及其他产业用地使用权转让应通过土地二级市场平台开展。
用地单位按照土地供应合同约定转让土地使用权时，建（构）筑物一并转让。转让后的次受让人应符合产业准入等资格条件，并承接原土地供应合同和监管协议约定的相关权利和义务。因产业发展变化，市产业部门或区政府可根据深圳市产业发展导向和实际情况，经原批准用地的人民政府批准后调整产业准入等资格条件，并与次受让人重新签订监管协议。
用地单位转让土地使用权和建（构）筑物的，向项目监管部门提出申请，说明确需转让的理由，项目监管部门审核后转市规划和自然资源局罗湖管理局，由市规划和自然资源局罗湖管理局审核是否符合转让条件。经审核符合转让条件的，征求区产业部门等相关部门关于政府回购和转让的意见后，属于依法或按土地供应合同、监管协议等约定由政府回购的，按程序报区政府审定。其中，政府明确需要回购的，由区政府组织相关部门开展回购工作；政府明确不予回购的，由市规划和自然资源局罗湖管理局出具同意转让的意见。
转让双方通过土地二级市场平台申报的转让价格或公开竞价的成交价格比土地市场价格低20%以上的，区政府可行使优先购买权。
本办法施行前已供应的，可参照第二十七条规定执行。
第二十九条 【预告登记转让】
土地供应合同约定允许转让或经批准允许转让，但开发投资总额未达到25%的，按照“先投入后转让”的原则，允许转让双方签订土地使用权转让合同后，依法办理预告登记，待开发投资达到转让条件时，再办理不动产转移登记手续。
第三十条 【联合竞买用地成员退出】
采取联合竞买方式竞得土地后，联合体成员退出需转让其土地份额及对应的建（构）筑物的，区政府有权优先回购。区政府放弃优先回购的，应按监管协议约定由具备承接资格条件和义务的联合体其他成员承接。无联合体其他成员承接的，可按本办法第二十六条相关规定转让给其他市场主体。
本办法施行之前已采取联合竞买方式供应的工业及其他产业用地，可参照前款规定执行。
第三十一条 【土地收储】
用地单位因自身原因无力继续投资建设或运营，申请转让土地使用权未获批准或无符合条件的次受让人的，可向市规划和自然资源局罗湖管理局申请终止履行土地供应合同并收储。经原批准用地的人民政府批准后，解除土地供应合同并按规定开展土地收储。
经批准土地收储的，土地收储价格按照剩余年期的土地市场价格，扣除原合同约定地价20%的违约金后确定。构成闲置土地需要征缴土地闲置费的，应按规定征缴。
建（构）筑物原则上不予补偿，由用地单位限期清除；经批准建（构）筑物可保留使用的，可以按不超过建（构）筑物残值的标准进行补偿。
土地收储申请未获批准的，用地单位应继续履行土地供应合同。拒不履行土地供应合同的，建设用地使用权和建（构）筑物按照规定或者土地供应合同约定进行处置。
第三十二条 【续期与到期收回】
采取弹性年期出让的工业及其他产业用地，在出让期限届满前6个月，用地单位可向市规划和自然资源局罗湖管理局提出续期申请。除因公共利益需要收回土地情形外，在符合国土空间规划和产业发展导向并通过监管协议履约考核后，经原批准用地的人民政府批准同意续期的，应重新签订国有建设用地使用权出让合同，并缴纳续期费用，续期年限与原合同年限累加后不超过50年。
出让期限届满，用地单位未按规定申请续期或续期申请未获批准的，土地使用权无偿收回。建（构）筑物的处置按照合同约定或国家相关规定执行。
第三十三条 【法拍处置】
人民法院拍卖或者变卖工业及其他产业用地使用权前，应与规划和自然资源部门、市产业部门或区政府进行协商。
需要调整土地使用条件、规划用途、产权限制条件的，规划和自然资源部门应及时报送人民法院。
需要调整次受让人资格条件、产业发展监管要求的，市产业部门或区政府应研究明确后经原批准用地的人民政府批准后及时报送人民法院。
经与人民法院协商达成一致意见后，在人民法院拍卖或者变卖工业及其他产业用地使用权过程中，拍卖或者变卖价格比土地市场价格低20%以上的，区政府可行使优先购买权。
 
第五章 附则
 
第三十四条 【重点产业项目认定标准、通用产业用房规则】
重点产业项目认定标准、监管协议标准文本、通用产业用房的租售参考价格、租售对象、二次转让要求以及园区建设运营标准要求等管理规则、平台企业名单等细则另行制定。
第三十五条 【平台企业用房管理】
平台企业自有用地建设或通过收购、股权划转等方式取得的产业用房，除只租不售的创新型产业用房外，其他符合通用产业用房标准的，可向区产业部门申请纳入通用产业用房管理，经审查并报区政府审批同意后，可按规定补缴地价，按通用产业用房管理有关规定进行销售。
第三十六条 【释义】
“3+3+4”产业是指金融业、商贸业、专业服务业、黄金珠宝、旅游业、现代物流、人工智能、生命健康、安全节能环保、空天产业。
第三十七条 【有效期及政策衔接】
本办法自**年*月*日施行，有效期5年，由区发展改革局负责解释，《罗湖区重点产业项目遴选办法》（罗府办规〔2023〕3号）《罗湖区重点产业项目联合申请用地实施细则》（罗发改〔2023〕228号）同时废止。
本办法施行之前按《罗湖区重点产业项目遴选办法》（罗府办规〔2023〕3号）的规定，已经过区政府遴选并公示的产业项目，可继续适用《罗湖区重点产业项目遴选办法》（罗府办规〔2023〕3号）的相关规定，并应于遴选方案有效期内完成土地供应方案审定。
其他未尽事宜以市相关政策为准。